购买小产权房无法实现合同目的 法院判决违约方担责

【案情简介】

2013年11月,原告杨某和被告冷某签订《购销合同》，被告将自己位于东平湖居委会滨湖小区的X号楼的一套房屋卖给原告，双方约定总房款27万元，被告负责办理相关产权证。合同签订后，原告分两次付清全部购房款后拿到房屋钥匙，之后原告准备装修房屋时，受到相关人员的干扰，该房屋门窗也受到他人不同程度的破坏，使原告一直无法装修、入住。后原告了解到该房产系小产权房，不仅办不了房产证，而且法院也禁止出售，为此，原告提起诉讼，要求依法解除原、被告之间的《房屋购销合同》，被告返还27万元的购房款，并按约定赔偿原告购房款20%的违约金。

被告答辩称，《合同法》第一百三十一条规定，“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。”可见，只要标的物合法且有权处分，对于标的物是否有相关证照，合同法并无特别要求。而且，涉案房屋，有建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、土地证以证明被告建房合法。

而且，《房屋销售合同》中，明确记载“甲方将东湖居委会滨湖小区部分农民自建房对外出售”，可见，原告在购买涉案房屋时是明知是自建房。所以原告存在一定过错，应对自己的行为承担相应责任。

另外，原告购房价格明显低于市场价，也证明原告购买时就已明知房屋的性质，原告存在明显过错。

【法院判决】

本院认为，被告售给原告的房屋属“小产权房”，是国家明令禁止的建筑、销售的房屋，因此，原、被告签订的《房屋销售合同》就不可能达到原告的合同目的，从合同中约定被告负责给原告办理房屋产权证可见，被告隐瞒房屋性质，是过错方，构成违约，因此，原告应当返还被告房屋，被告应退还原告购房款27万元，并按照合同约定支付原告购房款20%的违约金。被告辩解违背事实，不符合法律规定，对其辩解不予采纳。

【竞远律师提醒】

根据国土资源部办公厅、住房城乡建设部办公厅《关于坚决遏制违法建设、销售“小产权房”的紧急通知》和国务院办公厅《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》文件精神，建设、销售“小产权房”，严重违反土地和城乡建设管理法律法规，不符合土地利用总体规划和城乡建设规划，不符合土地用途管制制度，冲击了耕地保护红线，扰乱了土地市场和房地产市场秩序，损害了群众利益，影响了新型城镇化和新农村建设的健康发展，建设、销售和购买“小产权房”均不受法律保护。

购买此类房屋的法律风险：

1.只具备使用性质，不具备法律性质。法律法规对商品房的相关规定和制度不适用小产权房，

购房人的权益很难得到有效维护。

2.若购买的是在建小产权房，如遇项目停建甚至被强迫拆除。购房人就可能面临既无法取得房屋，又不能及时索回房款的尴尬境地。

3.购房后如果遇到国家征地拆迁，购房人并非合法的产权人，所以其很可能无法得到对产权进行的拆迁补偿。

4.此类房屋无法办理产权证书、无法转让。

（本文作者：章燕，河南竞远律师事务所，18538389896，原创作品，如需转载请注明出处）